Non possiamo certo parlare di una sostanziale ripresa del mercato immobiliare in quanto l’inversione di tendenza del mercato sta riguardando in realtà soltanto i grandi centri urbani. I dati dell’Agenzia dell’Entrate confermano un +6,8% per il mercato immobiliare italiano nel secondo trimestre 2015, con ottime performance sia del settore commerciale sia di quello residenziale. I fatturati immobiliari sono in crescita cosi come il numero delle transazioni. Ma gli effetti sui prezzi ancora non si vedono e solo il biennio 2016-17 rappresenterà la vera svolta e l’attesa l’inversione dei prezzi, con aumenti medi tra il 3 % e il 5%, a seconda dei comparti immobiliari. Un altro elemento molto significativo già in atto è rappresentato dall’andamento positivo del mercato dei finanziamenti e mutui concessi da parte di banche e finanziarie. Ma ciò su cui occorre soffermarsi mercato è cambiato e sono fortemente cambiate le esigenze e le aspettative del cliente , le sue abitudini di consumo e di utilizzo della propria casa. Il mattone è sempre meno un investimento e sempre di più un bene da utilizzare per migliorare la propria vita. Nel corso dell’ultimo decennio si è assistito a un cambiamento significativo della domanda di immobili residenziali e della loro tipologia contrattuale: nel 2005 la maggior parte dei clienti cercavano la casa in acquisto, anche confidando sulla propria rivalutazione nel tempo. Oggi questa percentuale si è ridotta in modo considerevole e l’attesa nei prossimi dieci anni è di una percentuale 50/50 tra immobili richiesti in acquisto e in affitto e nei prossimi anni assisteremo all’avvicinamento della situazione italiana a quella di altri Paesi europei dove i cittadini tendono a preferire la locazione e dove i grandi player immobiliari sono i fondi pensioni, le banche e le compagnie assicurative. Cambierà anche il profilo del cliente privato che resterà interessato all’acquisto ma sarà più preparato ed esigente per quanto riguarda le tecnologie della casa , che deve essere funzionale, connessa e caratterizzata dalla domotica. Non dovrà essere particolarmente grande, in quanto la gestione degli spazi e dei relativi costi sarà un elemento dirimente nella scelta d’acquisto, né dovrà essere energivora: ad oggi solo il 30% degli immobili residenziali in vendita può vantare un adeguato status energetico tale da renderli appetibili e nei prossimi anni diventeranno sempre più difficili da vendere. Le case invecchiano e, in mancanza di interventi adeguati, la qualità della vita al loro interno e il loro valore si deteriora: circa il 50% degli immobili residenziali ha più di quarant’anni e soltanto il 7% ne ha meno di dieci. Con la progressiva contrazione delle compravendite per investimento , il futuro del mercato immobiliare sarà particolarmente costituito dalla sostituzione ai fini di una migliore qualità della vita, alla ricerca di una casa più luminosa, meglio posizionata e più efficiente dal punto di vista energetico.
Massimo Guerrini Real Estate Advisor